売却の流れ

【不動産売却の流れには7つのステップがある！】売却の流れや基礎知識を解説！

「不動産売却は初めてなのでどのように進めてよいのかわからない」

「不動産売却中だが、次のステップが知りたい」

など、不動産売却について詳しく知りたい人や、悩みを持っている人は多いことでしょう。

不動産売却は仲介会社に依頼すればすべてうまくいくわけではなく、売主が自分自身で売却の流れをコントロールしたり、手続きをしたりしなければいけません。

本記事では、不動産売却の7つのステップを解説します。

不動産売却をするときの流れは、大きく7つの項目にわかれます。

この7つの項目内容が理解できれば、不動産売却はスムーズに進むことでしょう。

不動産売却に必要な7つのステップ

不動産売却に必要なステップは、次の7つのステップです。

step1.売却相場を調査

step2.査定を仲介会社へ依頼

step3.仲介会社と媒介契約締結

step4.売却活動開始

step5.買い手と交渉し不動産売買契約締結

step6.物件の引き渡し

step7.確定申告をする

ここからは、上記各ステップについて詳しく解説していきます。

売却相場を調査

不動産売却は仲介会社に査定を依頼する前から始まります。

まずは、仲介会社に査定の依頼をする前に、自分自身で不動産の売却相場を調査しましょう。

自分自身で売却相場を調査する理由は、仲介会社の査定根拠や査定金額が妥当なのか判断する基準を作るためです。

判断基準がわからないまま査定を受けてしまうと、仲介会社の言葉をすべて鵜呑みにする危険性があります。

不動産の売却相場を調べる方法としては「レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）」や「土地情報総合システム」を利用するのがよいでしょう。

国土交通省の指定する組織が運営していたり、国土交通省が運営していたりするインターネットサイトです。

両サイトでも不動産の成約事例を確認できます。

なお、レインズマーケットインフォメーションでは一戸建てとマンションの成約事例が確認でき、土地情報総合システムでは土地・一戸建て・マンションの成約事例の確認が可能です。

ここでは「レインズマーケットインフォメーション」の使い方を解説します。

1.レインズマーケットインフォメーションを開く

2.調査したい物件の種類の「都道府県」と「地域」を選択して検索

3.検索結果を絞るために、画面右側の追加条件検索を選択し検索

4.検索で表示された成約事例の中で売却したい不動産に似ている条件のものを数点ピックアップ

なお、追加条件検索は売却したい不動産に似ている条件を選択し検索しましょう。

売却したい不動産と似ていない条件の成約事例をピックアップしてしまうと、正確な売却相場がわからなくなってしまいます。

査定を仲介会社へ依頼

売却相場の把握ができたら、仲介会社へ連絡し査定の依頼をします。

査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。

訪問査定とは、書類やデータだけを用い、査定地の現地調査はせずに査定額を算出する方法です。

また、訪問査定とは、書類やデータだけでなく、査定地の現地調査もしたうえで査定額を算出する方法です。

机上査定は簡易査定であり、正確な査定額は訪問査定でしか算出できません。

すぐに不動産を売却するつもりがないときには机上査定を選択し、すぐに売却活動開始してもらうつもりなら訪問査定を選択するとよいでしょう。

なお、仲介会社が訪問査定に来たときには、次の項目をチェックしましょう。

担当者は査定地をくまなく確認しているか
伝えられた査定額の根拠は正しいか
担当者の言葉づかいや態度はおかしくないか
担当者に豊富な知識があるか

不動産の売却活動をするのは、会社ではなく担当者です。

そのため、本当に不動産売却を任せてよい担当者なのかを査定時に見極めることが重要です。

仲介会社と媒介契約締結

仲介会社から査定額を聞き売却依頼したい仲介会社が見つかったら、その仲介会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には3つの契約方式があり、自分にあった契約方式を選ばなければいけません。

媒介契約の契約方式は、次のとおりです。

専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約（明示型・非明示型）

また、それぞれの媒介契約には、次の表のような違いがあります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼可能な会社数	1社のみ	1社のみ	複数社
依頼主への報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
レインズへの登録義務	5営業日以内（媒介契約締結から）	7営業日以内（媒介契約締結から）	なし
自己発見取引	不可	可	可

※レインズとは国道交通大臣の指定する組織が運営している不動産情報ネットワークです。

※自己発見取引とは、自分で見つけた買い手と売買契約を締結するとき、仲介会社を通さなくても契約できる方法のことです。

なお、媒介契約について詳しく知りたい人は「【不動産売却が初めての方へ！】売却に必要な基礎知識を徹底解説！」を参照ください。

売却活動開始

仲介会社と媒介契約を締結すると、仲介会社は売却活動を開始します。

仲介会社は買い手を見つけるため、チラシやネットなどの広告や既存顧客への紹介活動などをおこないます。

売主は売却活動が始まったら、内覧に備え準備をしていきましょう。

売却活動を進めていくと、不動産の内覧希望者が見つかります。

内覧希望者が見つかると不動産の内覧をおこないます。

そして、不動産の内覧は、内覧希望者が不動産購入を判断するための非常に大切なイベントです。

不動産購入意欲を高めるために、売主は次のような内覧準備をしておきます。

一戸建てやマンションの場合は室内清掃・室内整頓をおこなう
一戸建てやマンションの場合は内覧直前にすべての照明を点灯し明るくしておく
土地の場合は草刈りなどをして見栄えをよくしておく
内覧希望者に説明できる資料を準備しておく
固定資産税の税額がわかるよう固定資産税納税通知書を用意しておく

内覧は早期売却だけでなく、高値売却ができるかどうかにも直結します。

そのため、面倒でも清掃や整頓などできる限りのことはしておきましょう。

なお、売却活動中にハウスクリーニング施工やリフォーム施工する必要はありません。

費用がかかるような作業をしても、払った費用を売却代金に上乗せして売るのは難しいからです。

室内の汚れが掃除しても取れない場合は、仲介会社に相談してからハウスクリーニングやリフォームを実施しましょう。

買い手と交渉し不動産売買契約締結

内覧希望者は不動産の内覧し購入を決断すると、不動産購入申込書を提出してきます。

不動産購入申込書とは、購入した金額や条件、どのようにお金を払うのかなどが記載されている書類です。

売主の希望金額で不動産購入申込書を提出してこればよいのですが、ほとんどのケースでは価格交渉が入ります。

価格交渉が入った場合、仲介会社を通じて購入希望者と交渉します。

仲介会社のアドバイスを聞きながら、納得できるラインを決めて交渉に臨みましょう。

購入希望者との交渉がまとまったら、ようやく不動産売買契約が締結できます。

不動産売買契約では契約の前に、重要事項説明書の説明から入ります。

重要事項説明書とは、物件の説明書の役割を果たす書類で、宅地建物取引士が説明しなければいけない書類です。

重要事項説明書の説明が終わったら、売買契約書の説明に入ります。

売買契約書では、売主と買主の権利・義務や解約事項、引き渡しまでの期日などを定めます。

売買契約書は非常に重要な書類であるため、内容をしっかりと理解しておかなければいけません。

特に契約不適合責任については確認漏れがないようにしましょう。

契約不適合責任とは、売買契約書で引き渡すと決めた不動産が、契約内容で決めた不動産の内容より劣っていた場合、劣っていた部分を売主の責任で補修・損害賠償などしなければならない責任です。

たとえば、雨漏りのないと申告していた不動産が、引き渡し後すぐ雨漏りが発見されたなどが契約不適合責任に該当します。

雨漏りがない不動産を引き渡すと決めていたのにもかかわらず、雨漏りしている不動産を引き渡した責任があるわけです。

契約不適合責任を追及された場合、高額な補修費や賠償金を請求されることがあるため、売主は契約不適合責任とはなにか、どのようなときに責任を負うのかなどを売買契約時に確認しておきましょう。

なお、売買契約時に必要な書類は、次のとおりです。

本人確認書類（身分証明書）
認印
収入印紙
固定資産税納税通知書
管理規約や使用細則など（マンションの場合）

物件の引き渡し

売買契約が終了したら、売買契約で定めた期日以に不動産を引き渡します。

不動産を引き渡す前には引っ越しや残置物の撤去、抵当権抹消のための手続きなどをおこなわなければいけません。

なお、抵当権抹消のための手続きとは、売却する不動産を担保にして借りたお金を全額返済するときの手続きです。

ローンを借りた金融機関にもよりますが、抵当権抹消のための手続きは2週間前後かかるときもあるため、なるべく早めに手続きをしておきましょう。

なお、不動産の引き渡し時に必要な書類は、次のとおりです。

権利証（登記原因証明情報や登記済証）
実印
印鑑証明書（発行3ヶ月以内のもの）
固定資産税納税通知書
銀行の通帳（売買代金を振り込むため）
住民票（売却する不動産の登記住所と現住所が異なる場合）
買主に引き継ぐ書類（建築確認・検査済証や確定測量図、マンション管理規約など）

確定申告をする

不動産を売却したら、売却した年の翌年に確定申告をしなければいけない人がいます。

確定申告をしなければいけない人とは、不動産売却で譲渡所得が発生した人です。

不動産売却で譲渡所得が発生したかどうかは、一般人でも計算は可能です。

しかし、計算を間違えるとのちのち大変なことになるため、仲介会社か税理士に譲渡所得が発生しているか確認しましょう。

譲渡所得が発生していなければ、確定申告をする必要はありません。

ただし、自宅を売却し新たに新居を購入したときに、売却損が発生したなら確定申告しましょう。

令和5年12月31日までに自宅の住み替えによる売却損が出た場合、一定条件を満たすと売却の翌年から3年間、売却損を他の所得から繰越控除できます。

この繰越控除を利用するには、細かな条件があるため、利用可能かどうか仲介会社に確認しておきましょう。

なお、確定申告は不動産売却した翌年の2月16日～3月16日（年によって変動あり）です。

譲渡所得税（復興特別所得税を含む）の納税時期も確定申告と同じ日です。

住民税に関しては、不動産売却の翌年6月頃に自治体から納税決定通知書が送付されてきます。

その通知書内に記載されている納税期限が住民税の納税期限です。

不動産売却が初めての方からよくある質問

ここからは、不動産売却が初めての方から多く寄せられている質問を紹介していきます。

買取を依頼するときの流れは仲介と同じなの？

買取を依頼したときの流れは、仲介の流れとほぼ同じです。

買取の場合、不動産会社が買主となるため、売却活動の時間が必要なくなります。

そのため、買取と仲介との違いは売却活動があるかないかの違いだけであり、ほとんど流れは変わりません。

任意売却を依頼するときの流れは仲介と同じなの？

任意売却を依頼するときには、仲介との流れに任意売却独自の流れが追加されます。

仲介で売却するときには、不動産を担保にしてお金を借りた金融機関や債権回収機構との打ち合わせは必要ありません。

しかし、任意売却は金融機関から売却許可を取得する必要があります。

そのため、仲介の流れの中に何度か金融機関や債権回収機構との打ち合わせが入ります。

ただし、金融機関や債権回収機構との打ち合わせは、不動産会社がおこなうため売主に手間がかかることはありません。

売却を決断した理由ってどのような理由が多いの？

売却を決断する理由は多くあり、主な理由は次のとおりです。

住み替え
離婚
借金返済
未利用不動産の現金化
相続

などが挙げられます。

まとめ　

不動産を売却するときにはさまざまな手続きがあり、手続きをおおまかに分けると7つのステップにわかれます。

不動産売却をするときの7つのステップは、次のとおりです。